Provvigione all’agente immobiliare: quando è dovuta?

Il mercato italiano registra annualmente circa un milione di compravendite immobiliari che spesso vengono concluse grazie all’ausilio di un mediatore immobiliare.

Ma chi è realmente il mediatore e quali responsabilità affronta nel corso del suo incarico?

Questo articolo si propone di esplorare dettagliatamente le caratteristiche e gli obblighi del ruolo dell’agente immobiliare. Attraverso una panoramica approfondita, scopriremo i diritti e i doveri di questa professione e quando è dovuta la provvigione.

Quali sono i compiti dell’agente immobiliare?

La figura del mediatore immobiliare è descritta nell’art. 1754 c.c. che ne identifica le tre caratteristiche principali

• la messa in relazione di due o più parti: intesa come qualsiasi attività idonea e strumentale alla conclusione di un affare
• la conclusione di un affare che si verifica ogni qual volta derivino obblighi giuridici a carico delle parti
• l’imparzialità e la mancanza di vincoli nei confronti delle parti

Quest’ultimo aspetto differenzia la figura del mediatore immobiliare da quella dell’agente di commercio che svolge una collaborazione abituale e professionale con un terzo soggetto che gli ha conferito incarico di ricavare in una determinata area il maggior numero possibile di affari.

Per poter esercitare la professione il mediatore immobiliare deve essere munito di patentino ed iscritto in un apposito albo pena, in caso contrario, l’irrogazione di sanzioni amministrative (da 7.500 a 15mila euro) e l’obbligo di restituire le provvigioni laddove indebitamente percepite.

In concreto di cosa si occupa l’agente immobiliare?

L’agente immobiliare svolge la funzione chiave di mettere in contatto le esigenze del:

• venditore con quelle dell’acquirente
• locatore con quelle dell’affittuario

cercando di giungere a un accordo soddisfacente per entrambe le parti coinvolte.

Le principali mansioni di questa figura professionale quindi sono:

• Conoscenza del mercato immobiliare: L’agente immobiliare deve possedere una conoscenza approfondita del contesto locale ove opera, comprese le dinamiche di mercato e le recenti tendenze immobiliari.
• Acquisizione di nuovi clienti: L’agente immobiliare deve essere abile nel costruire e mantenere relazioni solide con potenziali acquirenti o venditori.
• Valutazioni Immobiliari: La capacità di valutare correttamente le proprietà è fondamentale per determinare il loro valore di mercato. Questo processo coinvolge la valutazione di vari fattori, tra cui la posizione, le condizioni strutturali e le caratteristiche uniche.
• Promozione degli Immobili attraverso la quale riuscirà a raccogliere il maggior numero di proposte di locazione e/o di acquisto.
• Gestione delle pratiche burocratiche e amministrative per far sì che le parti adempiano ai propri obblighi senza che si verifichino inadempimenti come quello al preliminare di compravendita.

Quali sono gli obblighi informativi del mediatore immobiliare

Come recentemente affermato dalla Corte di Cassazione (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 02/05/2023, n. 11371), il mediatore immobiliare è vincolato dall’art. 1759, comma 1, c.c. a comunicare alle parti tutte le informazioni a lui note o raggiungibili con la dovuta diligenza professionale qualificata (art. 1176 c.c.) che

• possano essere influenti sulla conclusione di un affare
• possano portare le parti a concludere un affare a diverse condizioni

Di conseguenza, il mediatore immobiliare ha diversi compiti, tra cui:

1. Effettuare verifiche tecniche e giuridiche basate sugli atti ricevuti (verifica atto di provenienza) o recuperabili con gli strumenti ordinari disponibili (visure catastali o ipotecarie).
2. Comunicare le circostanze relative all’immobile a lui note. Devono ritenersi escluse indagini particolari in assenza di un incarico specifico – come l’accesso alla documentazione edilizia in Comune).
3. Il dovere di astenersi dal comunicare informazioni non veritiere o su circostanze di cui non è a conoscenza e non ha verificato

Pertanto, se l’agente immobiliare al momento della conclusione dell’affare non informa le parti su elementi cruciali come:

• abusi edilizi
• mancanza di agibilità o titolarità dell’immobile a chi si propone come venditore,
• insolvenza dell’acquirente (specie se corrisposte somme a titolo di caparra)
• esistenza della certificazione energetica

potrebbe essere ritenuto responsabile e condannato a risarcir loro i danni cagionati.

Parallelamente, il mediatore ha il dovere di autenticare le sottoscrizioni apposte in sua presenza sulle scritture e l’ultima girata dei titoli trasmessi suo tramite.

Quando è dovuta la provvigione

L’articolo 1755, comma 1 c.c. sancisce il diritto del mediatore alla provvigione se l’affare è frutto del suo intervento. Ma cosa implica questo?

Vi è da verificare la presenza di due elementi essenziali:

• L’affare: ossia ogni operazione economica che genera obbligazioni tra due o più parti
• Il nesso di causalità: è necessario che l’opera dell’agente si inserisca nel processo causale, anche in un momento precedente essendo determinante alla conclusione dell’affare.

Quindi, quando è dovuta la provvigione all’agente immobiliare?

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione (cfr. sentenza n. 9612/23), ha chiarito che il mediatore ha diritto alla provvigione da entrambe le parti solo se l’affare è concluso grazie al suo intervento effettivo. Ad esempio, non basta l’accettazione della proposta d’acquisto ma deve esserci la conclusione effettiva dell’affare.

In presenza di tali requisiti, l’agente immobiliare ha diritto a riscuotere la provvigione entro un anno dalla conclusione dell’affare (ex art. 2950 c.c.)

Qualsivoglia clausola che preveda il diritto alla provvigione prima della conclusione dell’affare o anche senza la conclusione dell’affare è nulla ai sensi dell’art. 33 del Codice del Consumo. Ciò perché creerebbe uno sostanziale squilibrio nei diritti/doveri delle parti.

L’agenzia immobiliare non ha altresì diritto alla provvigione se:

• il mediatore immobiliare non è imparziale o omette informazioni cruciali alle parti
• il mediatore non è iscritto alla Camera di Commercio o il personale che ha svolto l’attività;
• ogni qual volta l’affare non si conclude

La provvigione sottoposta a condizione

L’art. 1757 c.c. nei primi due commi stabilisce che il diritto del mediatore alla provvigione può essere sottoposto a condizione:

• risolutiva
• sospensiva

Se il contratto è soggetto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge al verificarsi della condizione, viceversa l’affare deve ritenersi non concluso.

Esempi comuni includono il “falsus procurator,” dove il diritto sorge solo con la ratifica dell’interessato o la concessione di un mutuo.

In caso di contratto subordinato a condizione risolutiva, la condizione opererà in senso opposto. Sarà solamente l’accordo a perdere validità in caso del verificarsi della condizione, mentre il diritto alla provvigione spetta sempre.

Ad esempio, l’acquisto di un terreno con la condizione che il contratto cessi se non si ottiene il permesso di costruzione entro un anno non incide sul diritto alla provvigione del mediatore che spetterà anche in caso di mancato ottenimento del permesso.

Il terzo comma dell’art. 1757 c.c. precisa invece cosa accade se l’affare concluso per l’intervento del mediatore sia invalido?

Il mediatore conserva il diritto alla provvigione solo se non era a conoscenza della causa di annullabilità o rescindibilità del contratto.

Cosa succede se le parti si accordano per aggirare l’agenzia immobiliare?

Spesso accade che le parti cerchino di eludere l’intervento del mediatore che le ha messe in contatto, aspettando, ad esempio, la scadenza del suo mandato per concludere l’affare autonomamente.

Quali sono i rischi che si corrono nell’aggirare l’agente immobiliare?

Il mediatore ha diritto di chiedere la provvigione alle parti una volta che si rende conto del raggiro subito entro un anno dalla conclusione dell’affare.

Infatti, per riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione è sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, creando l’antecedente fondamentale per la conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.

Nemmeno l’intervento di un secondo mediatore può interrompere il nesso di causalità tra l’attività del primo e la conclusione dell’affare.

Il diritto del mediatore alla provvigione si applica anche se l’affare è concluso tra parti diverse da quelle iniziali a cui è stato proposto, purché ci sia un legame, anche non necessariamente di rappresentanza, tra la parte originaria – che rimane obbligata nei confronti del mediatore – e quella con cui è stato successivamente concluso.

Quando pagare l’agenzia immobiliare

Il mediatore acquisisce il diritto alla provvigione quando guida le parti alla conclusione dell’affare giuridicamente vincolante.

Pertanto, nel caso di compravendita immobiliare, a meno di diversi accordi, il mediatore può richiedere il pagamento della provvigione già dalla stipula del contratto preliminare.

Tuttavia, è consigliabile concordare sempre con l’agente immobiliare che il pagamento o quantomeno il saldo avvenga al momento del rogito.

Questo assicura alle parti che l’agente immobiliare continui a svolgere rapidamente il proprio ruolo, coordinandosi con il notaio per giungere alla stipula del contratto definitivo di compravendita nel modo più veloce possibile.

A quanto ammonta la provvigione immobiliare

L’ammontare della provvigione e la sua ripartizione tra le parti vengono stabiliti attraverso un accordo privato con il mediatore o, in mancanza:

• seguendo gli usi
• con la determinazione del giudice secondo criteri di equità.

È consigliabile, quindi, che al momento del conferimento dell’incarico o della presentazione di una proposta di acquisto le parti concordino l’importo della provvigione con il mediatore.

La provvigione generalmente viene fissata in misura percentuale al valore del prezzo di vendita (generalmente il 3 %). Anche se l’entità proporzionale della provvigione tende a diminuire all’aumentare del valore dell’affare e, al contrario, ad aumentare se il valore è basso.

Infine, l’art. 1756 c.c. prevede che, salvo patti o usi contrari, il mediatore abbia diritto al rimborso delle spese ed egli esborsi sostenuti per l’esecuzione dell’incarico anche se l’affare non è stato concluso.

La conclusione dell’affare per intervento di più mediatori

Se più mediatori contribuiscono al raggiungimento di un accordo, ciascuno di essi ha diritto a una porzione della provvigione (art. 1758 c.c.)

Perché ciò avvenga, è necessario che i mediatori abbiano agito:

• contemporaneamente e in accordo reciproco per concludere l’affare
• autonomamente, beneficiando però dell’attività svolta dagli altri;

per la conclusione di un unico affare relativo ad un immobile tra parti determinate.

Il credito per il pagamento delle quote di provvigione dei vari mediatori non è solidale – a meno che non vi sia una diversa pattuizione – e generalmente si presume debba essere ripartito in parti uguali.