Il deposito cauzionale è una somma di denaro versata come garanzia nel caso di eventuali inadempimenti da parte di uno dei contraenti di un contratto.
Questa pratica è comune nei contratti di locazione, le cui particolarità verranno affrontate nel presente articolo, ma è anche utilizzata in altre fattispecie contrattuali come l’erogazione di servizi (ad esempio pay-tv) o la somministrazione di energia elettrica, acqua, gas
Deposito cauzionale: cos’è?
Il deposito cauzionale è una somma di denaro che il locatore può richiedere che venga versata al momento della firma di un contratto di locazione.
In altri termini, quando si stipula un contratto di locazione può essere concordato che una delle parti versi all’altra una certa quantità di denaro come garanzia per assicurare il rispetto degli accordi presi.
Scopo del deposito cauzionale è quello di proteggere il proprietario dall’eventuale danno causato all’immobile dall’inquilino durante il periodo di locazione.
La legge prevede dei limiti alla somma del deposito cauzionale?
La risposta è positiva, l’art 11 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 dispone che la somma massima che può essere richiesta a titolo di deposito cauzionale è pari a n. 3 mesi del canone di locazione.
Ciò comporta l’eventuale nullità delle clausole che prevedano un deposito cauzionale superiore a tre mensilità.
Analogo problema si osserva per quanto riguarda gli interessi legali che, per legge, devono essere corrisposti all’inquilino alla fine di ogni anno con conseguente nullità delle clausole che prevedano un deposito cauzionale infruttifero
Quando il proprietario può trattenere il deposito cauzionale?
L’obbligo di restituire il deposito cauzionale in capo al locatore sorge al momento del rilascio dell’immobile.
La fase di riconsegna dell’immobile è cruciale per prevenire eventuali dispute tra le parti.
Per questo motivo è consigliabile che locatore e conduttore firmino un verbale di riconsegna. In questo documento si attesta non solo la riconsegna delle chiavi ma anche si verifica in contraddittorio lo stato effettivo dell’immobile, eventualmente documentato con foto e alla presenza di testimoni.
Grazie alla sottoscrizione del verbale di riconsegna quindi:
Il proprietario conferma che l’appartamento è in buone condizioni, ad eccezione del normale deperimento dovuto all’uso, precludendosi la possibilità di avanzare richieste di risarcimento future.
Oppure si specificano le ragioni per trattenere (totalmente o parzialmente) il deposito cauzionale. Casistica tra cui rientrano:
- i danni causati dall’inquilino;
- mancati pagamenti delle bollette o spese condominiali
- mancato ripristino dell’immobile come stabilito nel contratto (per esempio, buchi sul muro).
Il mancato ritinteggio delle pareti comporta la possibilità per il proprietario di trattenere il deposito cauzionale?
Il mancato ritinteggio delle pareti non giustifica la trattenuta del deposito cauzionale. Anche se previsto nel contratto, la legge stabilisce che le spese di manutenzione ordinaria, come la pittura, sono responsabilità del proprietario. Diversamente, il proprietario otterrebbe un vantaggio ingiusto oltre al canone di locazione (Cass. Civ., sez. III, 5 agosto 2002, n. 11703)
Entro quando va restituito il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale deve essere restituito al conduttore al momento della riconsegna dell’immobile. Spesso si verificano ritardi nella restituzione del deposito, quindi è consigliabile che questa avvenga entro una settimana, a meno che non vi siano accordi diversi specificati nel verbale di rilascio.
Cosa fare se non viene restituito il deposito cauzionale?
Se la restituzione viene ritardata, il conduttore può presentare, entro 10 anni dall’effettivo rilascio dell’immobile, un ricorso per decreto ingiuntivo per richiedere il rimborso del capitale e degli interessi.
Il locatore non può arbitrariamente rifiutarsi di restituire il deposito cauzionale per motivi legati ai danni all’immobile. La presenza di danni e l’ammontare del risarcimento devono essere determinati attraverso una procedura giudiziaria e non possono essere decisi unilateralmente dal proprietario.
Posso pagare l’affitto con il deposito cauzionale
La pratica di utilizzare il deposito cauzionale per pagare gli ultimi mesi di affitto è diffusa, ma non è corretta. Recentemente, anche la Corte di Cassazione ha confermato che non è possibile compensare i canoni scaduti con il deposito cauzionale (Ord. 20975/2020). Questa scelta indebolisce la garanzia offerta dal deposito.
In altri termini, se il locatore accetta questa forma di compensazione, non avrà a disposizione nessuna somma per coprire eventuali danni all’immobile.
Quindi, a meno che non ci siano accordi differenti tra le parti, il locatore può rifiutare questa diffusa pratica e promuovere azione di sfratto per morosità e/o un ricorso per decreto ingiuntivo contro l’inquilino moroso.