Lo sfratto per finita locazione

Nel nostro ordinamento sono previste tre tipologie di convalida di sfratto:

• licenza per finita locazione (art. 657 cpc);
• convalida di sfratto per morosità (Art 658 cpc)
• convalida di sfratto per finita locazione (art. 657 cpc)

Che cos’è lo sfratto per finita locazione?

Lo sfratto per finita locazione è la procedura che consente al proprietario di un immobile di riottenere il possesso dell’appartamento locato se, alla scadenza del contratto di locazione, l’inquilino si rifiuta di rilasciarlo.

Tale azione viene disciplinata dall’art. 657, comma 2 c.p.c. dove il locatore “può intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione”.

Unica limitazione nell’utilizzo di detto procedimento è per i casi di diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza ove:

• per le locazioni ad uso abitativo e per i casi particolari previsti dall’art. 3 Legge n. 431/1998 sarà necessario promuovere un procedimento ordinario ex art. 447 bis cpc seguendo il rito locatizio;
• per le locazioni ad uso diverso per i casi tassativamente previsti dall’art. 29 Legge n. 392/1978 sarà, invece, necessario promuovere un procedimento ex art. 30 Legge n. 392/1978.

Quali sono i presupposti dello sfratto per finita locazione?  

Per poter promuovere un’azione di sfratto per finita locazione è necessario verificare la presenza di tre requisiti:

• un regolare contratto di locazione tra le parti (in forma scritta e registrato);
• la scadenza del contratto di locazione in essere tra le parti;
• l’invio di regolare disdetta (usualmente almeno 6 mesi prima della scadenza) o il non essere riusciti a rinnovare il contratto a nuove condizioni;

Si noti bene, il presupposto della forma scritta è essenziale per accedere all’azione di sfratto per finita locazione. Difatti, in caso di assenza di forma scritta – come ad esempio nel caso del pagamento del canone in nero – il proprietario/locatore per riottenere il possesso dell’immobile dovrà promuovere un’azione di occupazione senza titolo.

Inoltre, bisogna prestare particolare attenzione al termine per inviare la disdetta e/o la lettera per trattare il rinnovo del contratto a nuove condizioni. Difatti, in caso di invio ritardato, il contratto sarà prorogato alle medesime condizioni. Trattasi di ipotesi di riconduzione

L’udienza di convalida dello sfratto per finita locazione

Lo svolgimento della fase cognitiva dello sfratto per finita locazione è similare allo sfratto per morosità.

La differenza principale è che nello sfratto per finita locazione l’inquilino non potrà chiedere il termine di grazia disciplinato dall’art. 55 legge n. 392 del 1978).

Il giorno dell’udienza di convalida, quindi, possono verificarsi le seguenti circostanze:

• Convalida dell’intimazione di sfratto per finita locazione se:
• L’inquilino non compare all’udienza nonostante la regolarità della notifica;
• L’inquilino compare ma non si oppone alla convalida

Contestualmente all’ordinanza di convalida, il Giudice deve fissare un termine (entro un massimo di sei mesi) per il rilascio dell’immobile.

Detto termine, però, può essere prolungato fino ad un massimo di mesi dodici ai sensi dell’art. 56 della legge n. 392/1978. Secondo detta norma, dal contenuto fortemente sociale, il Giudice dovrà caso per caso compenetrare le esigenze e le condizioni delle parti in causa considerando ad esempio lo stato di sostanziale indigenza e di bisogno in cui vivono le parti.

• Apertura di un giudizio di opposizione, previo mutamento del rito che si svolgerà ai sensi dell’art. 447 bis cpc.

In altri termini il conduttore può comparire in udienza opponendosi allo sfratto. Il Giudice, preso atto dell’opposizione, muterà il rito fissando una nuova udienza per verificare la fondatezza dei motivi di opposizione. Contestualmente, se l’opposizione non è fondata su prova scritta (ad esempio l’accordo per la prosecuzione del contratto a nuove condizioni) il Giudice – su richiesta dell’intimante – concederà l’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile ex art. 665 c.p.c.

Quanto tempo occorre per riottenere il possesso dell’appartamento?

Ottenuta la convalida di sfratto per finita locazione il proprietario ha titolo per tornare in possesso dell’immobile locato.

A meno di rilasci spontanei da parte dell’inquilino, sarà necessario procedere esecutivamente ai sensi degli artt. 605 e ss. cpc.

Tale procedura è del tutto similare a quella descritta nell’articolo sullo sfratto per morosità e ha come obiettivo la restituzione dell’immobile libero da persone e cose oltre alla riconsegna delle chiavi al proprietario.

Pertanto, dopo la notifica dell’atto di precetto (intimazione al rilascio) l’ufficiale giudiziario fissa la data dell’esecuzione da comunicarsi allo sfrattando mediante la consegna dell’avviso di sloggio e preavviso di rilascio.

In allegato potrai trovare il FAC-SIMILE dell’avviso di rilascio ex art. 608 c.p.c.

Spesso il primo accesso si risolve senza l’intervento di soggetti terzi consentendo all’Ufficiale Giudiziario di valutare la strada migliore per ultimare il rilascio compenetrando gli interessi delle parti.

L’esecuzione verrà rinviata ad altra data, ove l’Ufficiale Giudiziario potrà eseguire lo sfratto in maniera coercitiva richiedendo l’ausilio della forza pubblica o del fabbro come previsto dall’art. 513 c.p.c..

L’indennità di occupazione nello sfratto per finita locazione

Il locatore ha la possibilità di chiedere la cd. indennità di occupazione e, ove provato, il risarcimento dei danni derivanti dal ritardo nella riconsegna dell’immobile.

L’indennità di occupazione è una somma di denaro che spetta al proprietario del bene illegittimamente occupato a titolo di risarcimento del danno per non aver potuto disporre del proprio appartamento.

Solitamente è equiparata al canone di locazione precedentemente corrisposto e può essere chiesta o contestualmente allo sfratto per finita locazione o attivando un ulteriore procedimento per decreto ingiuntivo.

Alternative allo sfratto per finita locazione

Nel caso in cui vi siano fondati dubbi che l’inquilino, una volta scaduto il contratto di locazione, non voglia riconsegnare spontaneamente l’immobile è possibile promuovere un’azione di licenza per finita locazione.

Tramite la licenza per finita locazione si agisce prima della scadenza del contratto di affitto per ottenere una condanna “in futuro”.

Ciò significa che anziché attendere la scadenza del contratto di locazione – presupposto necessario per lo sfratto per finita locazione – il proprietario può anticipare i tempi premunendosi di un titolo esecutivo che potrà azionare in caso di mancato rilascio spontaneo.

La licenza per finita locazione, quindi, alla presenza di determinati presupposti, rappresenta una valida alternativa allo sfratto per finita locazione in quanto il proprietario essendo già in possesso di un titolo esecutivo accorcerà di diversi mesi il procedimento di rilascio dell’appartamento locato.