La licenza per finita locazione

Il codice civile prevede tre tipologie di convalida di sfratto:

• convalida di sfratto per morosità (Art 658 cpc)
• convalida di sfratto per finita locazione (art. 657 cpc)
• licenza per finita locazione (art. 657 cpc);

Che cos’è la licenza per finita locazione?

La licenza per finita locazione è disciplinata dal comma 1 dell’art. 657 c.p.c. Tale azione prevede che il locatore possa chiedere la risoluzione del contratto di locazione prima della scadenza dello stesso, citando contestualmente l’inquilino per l’udienza di convalida rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.

L’utilità di questo procedimento sta nel giocare d’anticipo rispetto ad un possibile inadempimento dell’inquilino che, ad esempio, potrebbe non voler rilasciare l’immobile alla scadenza contrattualmente prevista.

In tal modo il proprietario ottiene un provvedimento di condanna “in futuro” -ovvero un titolo esecutivo- che potrà porre in esecuzione nel caso in cui l’inquilino non rilasci spontaneamente l’immobile.

Quali sono i presupposti della licenza per finita locazione?  

Per poter promuovere la licenza per finita locazione è necessario che sussistano i seguenti requisiti

• un regolare contratto di locazione tra le parti (in forma scritta e registrato);
• che detto contratto sia ancora in essere;
• l’invio di regolare disdetta usualmente almeno 6 mesi prima della scadenza, solitamente a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento.

Se correttamente inviata entro i termini, l’intimazione di licenza per finita locazione può fungere essa stessa da disdetta.

L’udienza di convalida della licenza per finita locazione

L’intimazione di licenza per finita locazione deve contenere contestualmente la citazione per la convalida avanti il Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile locato. ex art. 661 c.p.c.. Si tratta di una competenza per territorio inderogabile.

Nell’atto deve essere indicato all’inquilino l’avvertimento che se non comparirà in giudizio o non si opporrà, il Giudice pronuncerà la convalida della licenza o dello sfratto ex art. 663 c.p.c. con apposizione della formula esecutiva.

All’udienza di convalida, possono verificarsi le ipotesi già ampiamente trattate negli articoli relativi allo sfratto per morosità e allo sfratto per finita locazione.

È bene precisare che, a differenza del procedimento per sfratto per morosità, nel caso della licenza per finita locazione, l’inquilino non può chiedere il c.d. “termine di grazia”.

Ottenuta l’ordinanza di convalida, il Giudice ordina il rilascio dell’immobile e fissa la data per l’esecuzione, così se l’inquilino non consegna spontaneamente l’immobile, si dovrà procedere con l’esecuzione forzata.

Ad oggi, dopo svariate proroghe, non v’è alcun limite dettato dall’emergenza Covid-19 per l’esecuzione delle licenze per finita locazione.

Un caso particolare: la locazione d’opera

Fattispecie particolare è la locazione d’opera. In questo caso infatti il godimento dell’immobile è il corrispettivo della prestazione lavorativa. Si pensi ad esempio alle badanti a cui viene offerto un posto letto nella casa dell’assistito.

Pertanto, quando viene meno il rapporto di lavoro l’immobile deve essere rilasciato.

In altri termini, l’obbligo di rilasciare l’immobile è consequenziale alla cessazione del rapporto di lavoro anche senza l’invio di disdetta preventiva.

Nel caso in cui il lavoratore non voglia rilasciare spontaneamente l’immobile alla cessazione del rapporto di lavoro l’ordinamento prevede un rimedio previsto ex art. 659 c.p.c. mediante cui si può procedere con l’intimazione di licenza/sfratto con la contestuale citazione per la convalida, secondo quanto già menzionato.