Come impugnare una delibera condominiale

L’assemblea dei condomini è l’organo decisionale della compagine condominiale i cui maggiori poteri sono:

• l’approvazione del bilancio preventivo e del bilancio consuntivo (cfr. art. 1135 c.c.);
• nominare, confermare e/o revocare l’amministratore di condominio;
• deliberare lavori di ordinaria o straordinaria manutenzione e/o comunque tutte le misure per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio

Convocazione e svolgimento dell’assemblea condominiale

Detto organo può riunirsi in presenza o in via telematica quantomeno una volta all’anno in via ordinaria (entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio condominiale) e ogni qual volta sia necessario in via straordinaria) su input dell’amministratore e/o di due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (art. 66 disp. att. c.c.)

In via preventiva allo svolgimento dell’assemblea viene inviato a tutti gli aventi diritto (soggetti titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari) l’ordine del giorno contenente l’elenco dei punti da affrontare durante la riunione condominiale. L’ordine del giorno viene trasmesso in uno all’avviso di convocazione quantomeno 5 giorni prima della riunione.

Al fine di verificare la regolarità della costituzione dell’assemblea all’interno del verbale – redatto a cura di un segretario sotto la direzione di un presidente- si deve dare atto dell’avvenuta convocazione e della presenza o meno (ancorché per delega) degli aventi diritti al voto.

Quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea condominiale

L’assemblea condominiale può riunirsi in prima o in seconda convocazione nel qual caso dovrà essere indetta in un giorno successivo a quello della prima e non oltre 10 giorni.

L’assemblea in prima convocazione:

• è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio nonché la maggioranza dei partecipanti al condominio (cfr art. 1136, comma 1 c.c..);
• può validamente deliberare con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e quantomeno la metà del valore dell’edificio. (cfr art. 1136, comma 2 c.c..);

L’assemblea in seconda convocazione

• è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (cfr art. 1136, comma 3 c.c..);
• può validamente deliberare con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e quantomeno un terzo del valore dell’edificio. (cfr art. 1136, comma 3 c.c..);

Al riguardo è importante precisare che, per espressa previsione di legge (cfr. art. 10 Legge n.392/78), l’inquilino può partecipare all’assemblea al posto del proprietario se occorre deliberare in ordine alle spese e alle modalità di gestione:

• del riscaldamento
• del condizionamento

Dell’assemblea deve essere redatto verbale scritto (anche in via informatica) da parte del segretario che verrà controfirmato dal presidente al termine della stessa.

Le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini (cfr. art. 1137 c.c. comma 1.). Per questo motivo è importante siano adottate nel rispetto delle norme di legge e di quanto previsto dal regolamento condominiale.

Impugnazione dell’assemblea condominiale: i soggetti legittimati

Chi può impugnare un verbale di assemblea condominiale?

L’art. 1137, comma 2 indica due categorie di soggetti legittimati ad impugnare una delibera assembleare laddove la stessa sia contraria alla legge e/o al regolamento di condominio:

1. I condòmini assenti. In questo caso è tutelato l’interesse di chi non ha potuto presenziare in assemblea.
2. I condòmini che hanno partecipato all’assemblea e che si siano astenuti e/o abbiano votato contro una delibera che è stata adottata. In quest’ultimo caso la ratio è chiara nell’impedire a chi ha votato favorevolmente ad una delibera di ripensarci in un secondo momento proponendo impugnazioni dilatorie.

Da ultimo, è importante rilevare come anche il soggetto rappresentato per delega durante l’assemblea condominiale abbia facoltà di proporre impugnazione alle delibere prese non ratificando l’operato del delegato. Ciò capita quando il soggetto delegato ha espresso un voto diverso da quello concordato previa invocazione del vizio di delega.

Quanto tempo ho per impugnare una delibera condominiale?

Il termine per impugnare una delibera condominiale è di 30 giorni (cfr. art. 1137, comma 2) che decorrono:

• dalla data dell’assemblea per i condòmini dissenzienti e/o astenuti
• dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

In quest’ultimo caso è opportuno specificare che il verbale di assemblea deve essere trasmesso secondo le modalità previste per legge e, in caso non sia possibile consegnarlo direttamente al condòmino interessato il termine inizia a decorrere dall’undicesimo giorno di giacenza presso l’ufficio postale.

Il termine perentorio di 30 giorni è valido solo per quanto riguarda le assemblee annullabili in quanto le assemblee nulle sono impugnabili in qualsiasi momento.

Come opporsi ad una delibera condominiale

Come si impugna una assemblea condominiale? Il ricorso avverso ad una deliberazione presa dall’assemblea è un momento delicato e per questo motivo è necessario rivolgersi ad un legale pratico della materia che riesca ad evidenziare eventuali profili di annullabilità e nullità della delibera assembleare.  

Da un punto di vista pratico, l’impugnazione di una delibera condominiale si attua in due step:

• dapprima mediante la proposizione di un’istanza di mediazione obbligatoria avanti ad un organismo abilitato, conclusosi negativamente il quale
• si può proporre ricorso davanti al Giudice territorialmente competente

La sospensione degli effetti della delibera

Le delibere dell’assemblea condominiale sono generalmente considerate legittime e vincolanti per i condòmini, anche se sono state impugnate.

Tuttavia, dall’esecuzione immediata di una delibera possono derivare danni difficilmente emendabili.

Per questo motivo l’art. 1137 c.c. comma 3 e 4 offre la possibilità al ricorrente di richiedere al Giudice di sospendere l’efficacia della delibera.

• Contestualmente all’impugnazione della delibera;
• Prima della proposizione dell’impugnazione, attraverso un ricorso cautelare in attesa di presentare l’impugnazione nel termine dei 30 giorni che, pertanto, non viene sospeso.

È bene specificare che la sospensione viene concessa confrontando la posizione del condòmino ricorrente con quella del condominio. Pertanto, sarà più facile ottenere la sospensione laddove il condòmino ricorrente sia esposto a situazioni debitorie di un certo rilievo (vedi ingenti opere di ristrutturazione straordinaria) piuttosto che a poche decine di euro dovute ad un errore di calcolo delle quote condominiali.

Quando un’assemblea è nulla

La delibera nulla è impugnabile in qualsiasi momento dagli aventi diritto. Tant’è che una sentenza che accerta la nullità della delibera condominiale ha effetti retroattivi ex tunc, ovvero come se non fosse mai esistita.

Le cause di nullitàdelle delibere condominiali non sono tassativamente previste dal codice civile, ma sono frutto di elaborazione giurisprudenziale (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/2005 e Cass. n. 12930/2012).

A titolo esemplificativo, sono da considerarsi nulle le delibere:

• prive degli elementi essenziali (oggetto indeterminato o indeterminabile)
• con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume come nel caso di deliberazione di non rispettare le norme di prevenzione in materia di incendi);
• con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea;
• che incidono sui diritti individuali dei singoli condòmini su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino. Ad esempio abbattere un terrazzo privato per erigere un ascensore.
• che stabilisca un criterio di ripartizione delle spese condominiali diverso dalle tabelle millesimali e dai criteri previsti per legge

Quando un’assemblea è annullabile

La delibera annullabile, invece, è impugnabile solo nel termine di 30 giorni – come sopra meglio calcolati – decorso il quale il vizio si sana.

Sono da considerarsi annullabili le delibere aventi ad oggetto vizi:

• relativi alla regolare costituzione dell’assemblea (come nel caso di ordine del giorno incompleto o generico, tale da non consentire di comprenderne preventivamente la relativa portata)
• relativi alle maggioranze richieste (ad esempio deliberate da una maggioranza insufficiente)
• vizi formali (ad esempio circa le modalità di convocazione dell’assemblea)

La mediazione obbligatoria

Come si è già avuto modo di precisare, prima di presentare un’impugnazione giudiziale di una delibera condominiale che si ritiene viziata è necessario presentare una richiesta di mediazione presso un organismo abilitato.

La mediazione in materia condominiale è obbligatoria ossia è una condizione di procedibilità da eseguire prima di presentare un’impugnazione giudiziaria; ciò a pena di inammissibilità della domanda giudiziale.

Esperito il tentativo di mediazione entro i trenta giorni previsti:

• se la mediazione non ha successo, ovvero se non si raggiunge un accordo o se il condominio non si costituisce, decorre nuovamente un termine di trenta giorni per presentare l’impugnazione giudiziale della delibera condominiale.
• Se, invece, la mediazione ha successo si procederà a modificare la delibera secondo quanto concordato durante la mediazione.