L’acquisto di una casa è uno dei passi più importanti nella vita di ognuno, ma il tradizionale processo di compravendita potrebbe non essere adatto a tutti.
Difatti, a fronte dell’aumento del tasso dei mutui e per mitigare il rischio di eventuali inadempimenti al preliminare di compravendita l’acquisto di un’immobile può ben essere conseguito attraverso il contratto di rent to buy.
Scopo dell’articolo è fornire una panoramica su questo contratto atipico evidenziandone vantaggi e svantaggi, anche in punto di tassazione.
Rent to buy: cosa significa?
Il contratto “rent to buy“ è disciplinato dall’art. 23 D.L. n. 133 del 12/09/2014 (cd. decreto “Sblocca Italia”) convertito nella legge n. 164 del 11/11/2014.
Come si può intuire dalla definizione tradotta in italiano, si tratta di una figura contrattuale ibrida in cui si uniscono un contratto di locazione ed uno di compravendita.
In pratica, il proprietario di un immobile concede subito in godimento il bene al conduttore-futuro acquirente, che paga un canone periodico per una durata temporale determinata. Al termine di questo periodo, il conduttore può decidere se acquistare definitivamente l’immobile o meno.
Lo scopo del contratto rent to buy è quello di consentire il godimento di un immobile in funzione della successiva vendita, dando una chance in più di acquisto ai privati che si trovano in difficoltà nell’ottenere finanziamenti dalle banche.
Rent to buy ed affitto con riscatto: differenze
Comunemente utilizzati come sinonimi il rent to buy e l’affitto con riscatto sono due formule di compravendita distinte le cui differenze possono essere di seguito elencate:
Differenze dal punto di vista contrattuale:
- Struttura Contrattuale:
- Affitto con Riscatto: Costituito da un contratto di locazione e un contratto d’opzione d’acquisto. Il conduttore ha il diritto di acquistare il bene a un prezzo concordato e bloccato per un periodo prestabilito.
- Rent to Buy: Comprende un preliminare di compravendita collegato a un contratto di locazione. Parte del canone versato è destinata alla locazione, e parte funge da acconto prezzo, senza rivalutazioni future.
- Rivalutazione delle Somme:
- Affitto con Riscatto: I canoni di locazione, se esercitato il diritto d’acquisto, sono riqualificati come acconto prezzo e scalati dalla somma di vendita.
- Rent to Buy: Non vi è rivalutazione delle somme versate, garantendo chiarezza fiscale.
- Obbligo di Trascrizione:
- Con il rent to buy: vi è un obbligo di trascrizione del contratto nei registri immobiliari per tutta la durata, per un massimo 10 anni.
In conclusione, mentre l’affitto con riscatto segue una struttura tradizionale, il rent to buy si presenta come un approccio più flessibile e con maggiori tutele per l’acquirente/conduttore che nel caso non riuscisse ad andare a rogito potrebbe decidere di:
- continuare con il rapporto locatizio – perdendo le agevolazioni sul canone
cedere a terzi la propria posizione recuperando – in tutto o in parte – quanto già versato come acconto del prezzo;
Caratteristiche del contratto di rent to buy
Il contratto di rent to buy si articola in due fasi distinte, caratterizzate da diverse dinamiche contrattuali:
- La prima è quella del trasferimento in concessione del bene:
Il proprietario dell’immobile lo concede in uso al conduttore che, nel contempo, si obbliga a corrispondergli un canone mensile composto da una parte destinata a remunerare l’utilizzo dell’abitazione e da una parte destinata all’acquisto dell’immobile.
Queste due componenti del canone devono essere chiaramente indicate nel contratto a pena di nullità.
All’interno dell’accordo deve essere indicato il termine prestabilito di acquisto dell’immobile ossia il momento entro cui deve avvenire il trasferimento della proprietà dell’immobile.
- La cd. fase di vendita:
Nella seconda fase discendono le seguenti conseguenze a seconda se l’acquisto si conclude o meno:
Se il conduttore decide di non acquistare l’immobile, il contratto cessa di produrre effetti. Il concedente potrà trattenere unicamente i canoni ricevuti per l’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte dei canoni da imputarsi all’acquisto.
Se il conduttore, invece, decide di acquistare il bene, dovrà corrispondere al concedente quanto pattuito al netto della parte già corrisposta in conto canoni.
Un esempio aiuterà a chiarire:
Considerando il prezzo di vendita di un appartamento in € 250.000 euro da corrispondersi entro 5 anni, per il quale il conduttore/acquirente è disposto a pagare un canone mensile di € 1.200,00 di cui 700,00 euro per l’uso dell’abitazione e 500,00 euro come acconto sul prezzo di vendita.
In caso di mancato acquisto da parte del conduttore, la quota canone per il godimento dell’abitazione non verrà rimborsata diversamente da quella posta come acconto sulla vendita.
Pertanto, ipotizzando il decorso di 5 anni, la parte di canone da imputarsi a titolo di acconto sul prezzo di vendita (euro 30.000,00) potrà essere scomputato dall’importo precedentemente pattuito in € 250.000 euro e l’immobile verrà trasferito dietro il versamento di € 220.000.
La medesima somma (euro 30.000,00) dovrà invece essere restituita dal concedente in caso di mancato acquisto. Qualsiasi clausola di senso opposto è nulla per mancanza di causa e/o per contrarietà ad una norma imperativa.
Se l’esempio non è sufficiente si allega predisposto dal Consiglio nazionale del notariato scaricabile qui sotto:
Inadempimento al contratto di rent to buy
Nel contratto di rent to buy ciascuna parte può essere inadempiente:
- Inadempimento del Conduttore: In caso di mancato pagamento consecutivo di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti e non inferiore a un ventesimo del totale, il contratto si risolve automaticamente. Il concedente ha il diritto di richiedere la restituzione dell’immobile e acquisire integralmente i canoni precedentemente corrisposti come indennità, a meno che il contratto non preveda specifiche clausole contrattuali diverse. Nel caso in cui il conduttore non restituisca il bene, può essere attivata la procedura di sfratto per morosità, garantendo così al concedente la possibilità di riappropriarsi della proprietà.
- Inadempimento del Concedente: se il contratto si risolve per inadempimento del concedente questi è obbligato a restituire al conduttore la parte dei canoni precedentemente versati, maggiorata degli interessi legali. È fondamentale, onde evitare contenzioso, che il contratto contenga chiare disposizioni su come gestire l’inadempimento del concedente, stabilendo le modalità di restituzione e le eventuali sanzioni.
Fatta salva, in entrambi i casi, la possibilità di applicare l’art. 2932 c.c. sull’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.
Vantaggi e svantaggi del contratto di rent to buy
Quando conviene il rent to buy? Il contratto rent to buy emerge come un’opzione vantaggiosa per entrambe le parti coinvolte nell’operazione:
Il Compratore potrà acquisire gradualmente l’immobile, pur godendolo sin da subito. Questa flessibilità è di non poco conto quando la liquidità per l’acquisto integrale del bene è limitata.
Pagando canoni mensili, il compratore accumula un anticipo significativo per il saldo finale al momento del rogito d’acquisto. Questo facilita la richiesta di finanziamento o mutuo di importo ridotto, mantenendo invariato il prezzo di vendita durante l’intera durata del contratto. Oltre al pagamento del canone, il conduttore si occupa solo della manutenzione ordinaria dell’immobile e può persino nominare un terzo al momento del rogito, seguendola facoltà concessa con un contratto preliminare standard.
Il Venditore cedendo l’immobile mediante il contratto di rent to buy ha possibilità di trovare un numero maggiore di potenziali acquirenti, aumentando le opportunità di vendita.
Anche l’aspetto economico non è trascurabile, poiché il venditore riceve un canone mensile immediato, in parte imputabile a titolo di godimento del bene riducendo, nel contempo, le spese di gestione ordinaria. Da ultimo, l’indicazione chiara nel contratto del prezzo di vendita futuro, rimasto fisso e immune alle fluttuazioni di mercato nel lungo periodo, fornisce stabilità e certezza finanziaria.
In conclusione, il rent to buy si dimostra conveniente sia per chi desidera acquistare in modo graduale che per chi intende vendere mantenendo il controllo della proprietà. L’equilibrio di vantaggi offerti da questo contratto innovativo solleva la domanda: quando conviene il rent to buy? La risposta emerge da una valutazione delle esigenze individuali, ma la flessibilità finanziaria e la sicurezza nel prezzo rendono questa opzione attraente in molte situazioni.
Per quanto concerne gli svantaggi del contratto di rent to buy i principali sono correlati all’inadempimento di una delle parti. Pertanto, si rimanda al paragrafo specifico per una più esaustiva trattazione.
Tassazione del contratto di rent to buy
Per valutare l’effettiva convenienza del contratto di rent to buy bisogna avere un quadro completo della tassazione applicabile allo stesso per ciò che concerne:
- le quote percepite:
- a titolo di canone per il godimento dell’immobile;
- a titolo di anticipo sul prezzo di vendita
- in restituzione in caso di mancata conclusione del contratto.
A tal proposito si è pronunciata l’Agenzia delle Entrate con la circolare n.4/E del 19/02/2015 nella quale sono esplicitate varie casistiche per approfondire.
- chi paga il notaio nel rent to buy? Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari così come le imposte e gli onorari dovuto per l’atto di compravendita sono a carico di parte acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile
- chi paga l’IMU nel rent to buy? Nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del concedente